Taxa de condomínio: pra que ela serve, como deve ser cobrada e como é calculada

A taxa de condomínio trata de um valor mensal pago pelos condôminos com o intuito de custear a manutenção dos serviços comuns dos moradores. Ela também objetiva a preservação dos ambientes públicos da propriedade e é obrigatória. Contudo, embora seja aplicada para todos os condomínios, seu cálculo varia para cada empreendimento.

A taxa, geralmente é definida em comum acordo entre os moradores durante as assembleias do condomínio. Nelas são apresentados os custos fixos e variáveis do condomínio e depois o valor é dividido pelo número de unidades. Vale lembrar que, mesmo os imóveis desocupados são levados em consideração na hora de calcular esse valor. Isso significa que, mesmo que o proprietário não resida no imóvel, ele terá de pagar a taxa condominial.

Qual a importância da taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é destinada para a manutenção de todos os bens comuns aos moradores de um condomínio. Isso significa que, o pagamento da mão de obra responsável pela limpeza e conservação do ambiente, além dos próprios materiais de limpeza, segurança, impostos e os serviços essenciais com energia elétrica e água são provenientes dessa taxa.

Sendo assim, a taxa de condomínio é importante não só para o bem estar dos moradores, mas também para a valorização imobiliária. Isso porque, em caso de venda, os compradores observarão a boa conservação, organização e segurança do imóvel e com isso decidirão se vale a pena investir naquele bem.

Como a taxa de condomínio é calculada?

Sabendo a importância da taxa condominial para a manutenção dos espaços comuns, a grande questão é: qual valor cobrar? Neste ponto é necessário fazer o que conhecemos como previsão orçamentária. Isso requer um estudo para identificar todos os gastos necessários para o ano no condomínio. Sendo assim, a pessoa responsável, que pode ser um síndico ou um administradora deve definir o que inclui a taxa de condomínio:

• Portaria: alguns empreendimentos precisam calcular o custo de sua portaria, que pode incluir o pagamento de uma empresa responsável ou dos próprios colaboradores casos os profissionais não sejam terceirizados;
• Internet: alguns condomínios oferecem aos moradores conexões de internet para o uso do Wifi nas áreas comuns e isso representa um custo significativo em seu orçamento;
• Energia elétrica e água: esse cálculo deve ser feito com base no histórico de consumo. Um outro ponto importante diz respeito aos condomínios horizontais, que apesar de possuir iluminação semelhante às das ruas, esse custo é pago pelos condôminos e não pela prefeitura;
• Limpeza e jardinagem: o cálculo desses serviços deve ser feito com cautela, lembrando-se sempre que além dos gastos com o jardineiro e funcionários de limpeza, terceirizados ou próprios, ainda existe o custo dos materiais de limpeza, máquinas e insumos para a jardinagem. O condomínio precisa fornecer toda a estrutura que permite que esses profissionais realizem seu trabalho;
• Segurança: este quesito diz respeito a tudo que possa fornecer segurança ao condomínio e seus moradores. Isso significa que se deve calcular desde o preço do seguro, até o pagamento de uma empresa de segurança ou das pessoas contratadas para o serviço. Além disso, alguns empreendimentos contam com câmeras de segurança e sua instalação deve estar prevista no orçamento anual;
• Despesas com veículos: Dependendo do tamanho do condomínio, talvez sejam necessários veículos para a realização de rondas. Seu custo e manutenção também são de responsabilidade dos moradores, e devem ser cobertos pela taxa de condomínio;
• Despesas administrativas: esse cálculo envolve as despesas com escritórios de contabilidade, administração do condomínio, taxas e outras obrigações legais;
• Despesas bancárias: envolve despesas como encargos bancários, tarifas de cobrança e manutenção de conta bancária;
• Manutenção: esse cálculo é o mais complicado, pois não é possível prever o que precisará de reparos, mas é possível fazer uma estimativa.

Após a análise e cálculo das despesas, o responsável levantará o valor necessário para cobrir os custos e dividirá pelo número de condôminos.  Com isso, é importante lembrar que o valor não é dividido pela quantidade de moradores, mas sim de unidades. Além disso, é preciso dividir o valor pelos 12 meses do ano que se segue e aplicar um índice para reajustar o valor, pensando em uma futura inflação.

Entenda o fundo de reserva

Como dito anteriormente, existem valores que não podem ser calculados na previsão orçamentária. Por isso, na taxa de condomínio, geralmente, podemos encontrar a chamada taxa de reserva. Esse valor existe justamente para cobrir qualquer manutenção ou necessidade não prevista. Caso essa taxa não seja necessária, ela é armazenada no fundo do reserva, e pode ser definida como um valor fixo acordado em assembleia, ou como um percentual da taxa de condomínio.

Contudo, esse fundo de reserva não pode ser utilizado em qualquer ocasião ou qualquer fim. Seu uso restringe-se exclusivamente para situações emergenciais ou para aquelas que foram discutidas nas assembleias ordinárias ou extraordinárias.

O que acontece se houver inadimplência?

Sabemos que a vida apresenta imprevistos, muitos deles financeiros, principalmente em tempos de crise econômica. Sendo assim, a inadimplência de pagamento da taxa de condomínio pode ocorrer. Para essas situações, a administração do condomínio deve tomar as medidas cabíveis analisando cada caso. Isso porque, em algumas situações o morador inadimplente pode buscar a negociação amigável da dívida. Além da opção ser possível, ela garante a boa convivência no condomínio.

Contudo, a recusa no pagamento ou persistência da dívida pode acarretar soluções judiciais levando a pessoa a ser negativada pelos órgãos de crédito. O Novo Código Civil define que o devedor deverá ser citado para quitar a dívida em até três dias úteis. Além disso, não é mais exigido a notificação pessoal, podendo ser recebida, por exemplo, pelo porteiro do prédio.

Em casos extremos, o imóvel pode ser penhorado e levado à leilão para pagamento da dívida. Sendo assim, a melhor maneira de lidar com o não pagamento da taxa de condomínio é tentar uma conversa amigável e só recorrer às ações judiciais um último caso.

As vantagens de morar em um condomínio

Algumas pessoas quando vão adquirir um imóvel acabam optando por não morar em um condomínio devido às taxas, chegando a compará-las com o  valor de um aluguel. Contudo, esse tipo de empreendimento apresenta muitas vantagens e benefícios para seus moradores:

• Segurança: Como mostramos anteriormente, boa parte do valor da taxa de condomínio custeia a segurança oferecida pelo empreendimento. Isso significa que quanto mais seguro é o imóvel maior será a taxa para manter serviços como profissionais de segurança, rondas, portaria, cerca elétrica, câmeras e sistemas de monitoramento.
• Privacidade: esse é um ponto que muitos compradores procuram em um imóvel. Em condomínios com portaria, por exemplo, é improvável que você receba em sua porta pessoas sem saber exatamente quem são e suas intenções.
• Sossego: Embora não se trate de uma regra, muitos condomínios oferecem mais tranquilidade aos seus moradores. Isso porque, dentro deles não existe grande fluxo de carros ou de pessoas, reduzindo os ruídos.

Além disso, existem diversos outros benefícios como convivência com os outros moradores, aumentando suas relações pessoais, por exemplo. Desse modo, comparar a taxa de condomínio com um aluguel é errôneo. Isso porque que se avaliarmos todos os benefícios do empreendimento, vale a pena pagar um pouco mais por eles.

Fonte